Kupovina nekretnina u različitim zemljama ima niz značajki. Na Tajlandu strani državljani mogu kupiti stanove u stambenim zgradama (kondominiumi), ali kupnja kuće je malo složeniji postupak. Stranac, kao privatna osoba, ne može zakonski posjedovati zemlju na Tajlandu (na kojoj kuća stoji). Izuzetak su strani investitori koji su u tajlandsku ekonomiju uložili 40 milijuna bata. Imaju priliku kupiti zemljište. A to i nije baš veliko. Međutim, nije sve tako komplicirano i ne može samo milioner od jednog dolara priuštiti kupnju kuće na Tajlandu.
Sadržaj članka
- 1 Gdje započeti, odabrati dom
- 2 Vrste kuća
- 3 Postupak transakcije, ugovor, formalnosti
- 4 Opcije ukrašavanja doma za strance
- 5 Slijed formalnih postupaka kupnje
Gdje započeti, odabrati dom
Može se činiti da je odabir kuće pravi za vas. Uostalom, znate što vam treba. Zapravo, taj je postupak prilično mučan i dug. Za početak, barem se trebate odlučiti o regiji. Bolje je unaprijed proputovati sva mjesta koja vas kao turista zanimaju, kako biste otprilike procijenili njihovu infrastrukturu i atmosferu. Naravno, kuću možete kupiti i na daljinu, na temelju opisa na Internetu ili u agenciji za prodaju nekretnina. Ali rizik od neuspjele kupnje i cijena u ovom će slučaju biti puno veći. Izaberite, na primjer, kuću na morskoj obali kao iz prekrivača, ali zapravo će biti nešto pustoša s kantama za smeće ili parkiranja ribarskih brodica.
Kako pronaći zanimljive ponude kuća? Postoji mnogo opcija. Možete početi pretraživanjem Interneta. I u Rusiji i na Tajlandu postoje mnoge agencije za promet nekretnina koje nude svoje usluge. Također možete gledati oglase za prodaju kuća od pojedinaca iz društvenih mreža. mreže ili u lokalnim novinama. A možete i vi «udaranje» - obilazite područja koja vas zanimaju, gledajte oglase na prodaju kuća, pitajte lokalne stanovnike. Istina, ovo je vrlo energetski intenzivan način..
Prvo morate ogrebati to područje i pronaći pravu kuću.
Ako ste već na Tajlandu i dobro poznajete područje, znate područja i glavne ulice i odabrali ste nekoliko objekata koji vas zanimaju, prilično je mučno samostalno ih pregledati. Morate imati vlastiti automobil ili uzeti taksi, svaki put samostalno pregovarati s vlasnicima nekretnine, bilo strancima ili Tajlanđanima. Da biste lako izvršavali ove zadatke, sve gore navedeno morate obaviti više od jednog dana..
Stoga je najlakši način za početak pregledavanja domova kontaktirati lokalnu agenciju za nekretnine. Na Tajlandu postoje mnoge ruske agencije za kupce s zaposlenicima koji govore ruski jezik. Agenti obično uzimaju klijente na besplatno gledanje, slažu se s vlasnicima i prevode pitanja koja se pojave tijekom gledanja. Međutim, mnogi će se predmeti u jednom danu i dalje gledati jer su Tajlanđani ležerni ljudi, a predmeti se mogu nalaziti na velikim udaljenostima jedan od drugog. No ipak, organiziranje pogleda mnogo je lakše s agentom nego sami.
Odnosno, prvo se možete voziti s agentom, a zatim i sami. Možete kontaktirati nekoliko agenata, oni mogu raditi u različitim područjima. Stranog agenta možete pronaći putem interneta. Možete se obratiti uredu. U pravilu, pristojne agencije imaju i urede i web stranice. Prilikom odabira agenta treba uzeti u obzir da je zaposlenik koji govori ruski jezik dobar, ali Tajlanđani lakše komuniciraju jedni s drugima, a stranci (najčešće Europljani) u prosjeku su odgovorniji i precizniji od Azijaca. Stoga, ako možete komunicirati na engleskom jeziku, ima smisla kontaktirati tajlandskog menadžera koji radi za europskog šefa.
Vrste kuća
Među agentima za prodaju nekretnina specijalizirani su za «sporedan», na prodaju od programera ili onih koji rade s istim selom.
Kuća može biti i u selu i samostojeća. Bolje je, naravno, odabrati selo. Uvijek postoji lokalna uprava koja će pomagati u rješavanju domaćih pitanja. Još bolje - čuvano selo s zatvorenim teritorijom i infrastrukturom. Obično je to bazen, teretana, igralište, soba za sastanke za vlasnike. U dobrim selima za strance popis infrastrukture i zajedničkih područja je više. Na Tajlandu ima toliko Rusa da u nekim regijama, na primjer, Pattaya i Hua Hin, postoje tzv. «Ruska sela» - gdje kuće uglavnom kupuju ruske obitelji. Postoje i sela i mjesta u kojima živi više stranaca ili Tajlanđana.
Bolje kupiti kuću u ograđenom selu
Možete kupiti kuću na Tajlandu, obje u fazi nulte građevinske cikluse, i već izgrađenu i naseljenu odavno, iz farange ili Tajlanda. Kupnja novog doma uglavnom je konvencija. Kupite parcelu kojoj programer nudi određeni standardni projekt, obično nekoliko, u različitim cjenovnim kategorijama. U isto vrijeme, tijekom procesa izgradnje, projekt se može uvelike izmijeniti po vašoj želji, kako unutarnjim uređenjem, tako i arhitekturom zgrade kao cjeline. Također možete kupiti gotov novi dom od programera ili «ponovna prodaja» - kod vlasnika. U cijeni se sve ove opcije ne razlikuju bitno. Ako želite potpuno napraviti kuću «Za sebe», onda je najbolja opcija kupiti zemljište. Istina, morate pričekati izgradnju kuće i kontrolirati kvalitetu rada. Ako ste zadovoljni gotovom standardnom verzijom - u redu, možete kupiti i odmah nastaviti s odabirom namještaja. Kupnja kuće od vlasnika, tj. drugo, dobro je da je posjednik već otklonio mnoge nedostatke u stanovanju i nadogradio neke od njih u odnosu na izvornu verziju. Loša strana je da ljudi imaju različite ukuse i teško je pronaći nešto stvarno za vas.
Postupak transakcije, ugovor, formalnosti
Kad već imate objekat nekretnine koji je u svakom pogledu potpuno zadovoljavajući, potreban vam je odvjetnik. Ovo je možda glavna stvar. Rus ili stranac ne može biti tajlandski odvjetnik. To je u najboljem slučaju prevoditelj ili posrednik. Odvjetnik je samo Tajlanđanin. Vodit će sve vaše poslove, tako da mora biti dobar profesionalac. I dobro govori engleski.
Od svih dokumenata, za završetak transakcije potrebna vam je samo putovnica. Ali još uvijek postoji niz nijansi. Na primjer, da biste platili, prije svega vam je potreban bankovni račun koji se obično otvara strancima bilo s odgovarajućom vizom (turističkom, obrazovnom, poslovnom) ili «pod dogovorom» - kad već postoji preliminarni ugovor o kupnji nekretnine.
Prije svega, s odvjetnikom se potpisuje preliminarni ugovor. U skladu s njim, vlasniku se plaća polog (gotovina). To je obično mali iznos, oko 1% vrijednosti transakcije. Na temelju ovog preliminarnog ugovora možete otvoriti račun u tajlandskoj banci ako ga još nemate. Preliminarni ugovor propisuje koliko dugo treba plaćati iznos glavnice.
Dokumenti potrebni za izdavanje bankovnog računa:
- pomoć iz ureda za imigraciju
- potvrda o prebivalištu na Tajlandu (gdje kupac trenutno boravi)
- preliminarni ugovor o kupovini nekretnine
- međunarodna putovnica
Uz ne-turističku (NON-B, NON-O, NON-E) vizu otvaranje bankovnog računa relativno je jednostavno. Također je moguće otvoriti račun s turističkom vizom ili žigom, ali ne u svim bankama i ne u svim poslovnicama iste banke. Kao što se to često događa na Tajlandu, sve ovisi o odluci konkretnih ljudi. Ako se vaš agent slaže s upraviteljem u banci i pokazuje preliminarni ugovor o kupnji nekretnina, račun će najvjerovatnije biti otvoren.
Opcije ukrašavanja doma za strance
Najvažnija nijansa pri kupnji kuće na Tajlandu jest kako stranac preuzima vlasništvo nad zemljom na kojoj stoji kuća. Postoje dvije mogućnosti: dugoročni najam ili registracija za pravnu osobu. Postoji još jedna, prilično egzotična opcija - usufruht. Ovo je doživotni zakup, bez prava nasljeđivanja. Istina, malo je vjerojatno da će se mnogima svidjeti ova metoda..
Dugoročni najam ili zakup se izdaje na razdoblje od 30 godina s pravom na dvostruko produženje. Teoretski, rok zakupa može biti najviše 90 godina. Postoje podaci da se neke skupe stambene nekretnine mogu unajmiti na 120 godina, a za poslovne - 150 godina. Ali ovo je sve samo teorija. U praksi je trenutno najduže moguće razdoblje najma 30 godina. Ponekad agencije za promet nekretninama nude ugovor o obnovi najma, ali takve opcije nisu legalne. Čak i ako se u ugovoru navodi da je vlasnik dužan produžiti zakup, to na sudu nema učinka. Ako nakon 30 godina vlasnik odbije obnoviti najam, sud će biti na njegovoj strani. Treba napomenuti da u 30 godina vlasnik već može biti drugačiji, jer zemlja će se naslijediti itd. Osim toga, zakon o zemljištu na Tajlandu star je manje od 30 godina, tako da još nije bilo presedana s produženjem.
Ako želite uzeti zemljište na dugoročni zakup, trebali biste se obratiti odvjetniku i proslijediti mu potrebne dokumente za registraciju. Odvjetnik putuje u Land Office, gdje na potvrdi o vlasništvu (Chanote) bilježi da je nekretnina na zakupu. Potvrda o vlasništvu u ovom slučaju ostaje kod prethodnog vlasnika. Sa stanovišta vlasnika zemljišta, ovo se može nazvati vlasništvo nad imovinom sa opterećenjem.
Najčešći način registracije u potpunom vlasništvu (besplatnog vlasništva) nad zemljištem na Tajlandu je osnivanje tvrtke (tvrtke) i kupovina kuće u njegovom vlasništvu. Dakle, vlasnik nije pojedinac, već odvjetnički ured. Ovo je legalni put. Istina, pod uvjetom da tvrtka posluje, a nije nominalni nositelj. Nuna je u tome što stranac ne može u potpunosti registrirati tvrtku na sebi, moraju postojati tajlandski dioničari. Kliring se može učiniti povlaštenim dionicama. Na primjer, Tajlanđani posjeduju 70% redovnih biračkih prava, stranci - 30%, ali privilegirani, koji, na primjer, imaju 5 glasova po dionici.
Slijed formalnih postupaka kupnje
Sve dokumente povezane s registracijom tvrtke pripremio je vaš tajlandski odvjetnik. Dioničari novostvorene tvrtke su samo Tajlanđani. Tada tvrtka nabavlja nekretnine. Odnosno, potvrda o vlasništvu (chanot) od prethodnog vlasnika prelazi na tvrtku. Nadalje, tvrtka mijenja svoje dioničare. Sad bi udio Tajlanda trebao biti dovoljno velik da ne bi izgledao sasvim nominalno. Farang ima pravo blokirati, tako da Tajlanđani ne prodaju ovu nekretninu sami. Ako kupite kuću u izgradnji, plaćanje programeru dolazi u nekoliko faza, no u Odjelu za zemljište transakcija će se registrirati tek nakon što se uplati cijeli iznos.
Nakon što kupac odvjetniku dostavi ček od banke za iznos propisan u glavnom ugovoru, odvjetnik s dokumentima putuje u Zemljišni ured kako bi započeo postupak ponovne registracije imovine od jednog vlasnika do drugog. Ponovna registracija traje od jednog dana do dva tjedna. Za to vrijeme, ustvari, kupac nema ni novca ni potvrde o vlasništvu. Ključ uspješne transakcije isključivo je reputacija tajlandskog odvjetnika. Ako kuću koju je ranije kupilo neko društvo kupi stranac, nije potrebno registrirati ugovor s Zemaljskim odborom, mijenjaju se direktor i dioničari tvrtke.
Kupite kuću na Tajlandu
Postupak kupnje završen je dobivanjem od advokata tajlandskog certifikata o vlasništvu - Chanote i ključeve kuće. Potvrda o vlasništvu građana Tajlanda i stranaca izgleda isto, na poleđini potvrde bilježe se podaci o svim prethodnim vlasnicima imanja.
p.s. S kupnjom stana sve je nekako lakše jer nema problema s zemljištem, ali morate se sjetiti kvota za broj stanova koji mogu pripadati strancima u kondominiju. I vjerojatno bih kupio stan, čini mi se da će takva imovina biti likvidnija.
